[ACQUÉRIR UN BIEN CLASSÉ MONUMENT HISTORIQUE EN 2018]

Des restructurations sous contraintes

L’investissement immobilier via l’acquisition d’un actif classé Monument Historique ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques permet à un investisseur de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux.

Le montant des travaux engagés est déduit du montant global des revenus de l’investisseur. Ce régime dérogatoire permet de contrebalancer les lourds travaux de restructuration souvent prévus, tout en valorisant son bien. En effet le cahier des charges est imposé par l’Administration et l’Architecte des Bâtiments de France dont les choix visent systématiquement à redonner à l’actif immobilier son éclat et son esprit d’origine.

Des démarches simplifiées

Afin de simplifier les démarches, l’investisseur n’aura qu’un seul et unique interlocuteur, le Contractant Général. Sa mission consiste à coordonner l’intervention des différents corps de métiers qui prennent part à la réalisation des travaux, afin de livrer l’actif immobilier dans les délais impartis et selon les prescriptions techniques de l’Administration et l’Architecte des Bâtiments de France. Pour la partie fiscale, les investisseurs bénéficient de l’assistance d’un cabinet d’avocats dont le rôle est de prendre en charge la maitrise d’œuvre juridique et fiscale qui se concrétise par l’émission d’une lettre de mission. Elle garantit à l’investisseur aux yeux de l’Administration le bénéfice du dispositif Monument Historique et une assistance juridique et fiscale durant la phase de détention de l’actif immobilier.

Un exemple

L’exemple repris ci-dessous vient illustrer le cas théorique d’un investisseur (tranche marginale d’imposition à 45%) se portant acquéreur d’un appartement de 55m2 valorisé 100 000€.

A ce budget d’acquisition du bien immobilier se greffe un budget travaux de 300 000€ qui concerne aussi bien les travaux en parties privatives et en parties communes et enfin les honoraires et frais des différents intervenants ; artisans, Contractant Général, Cabinets d’avocats, etc…

Le montant global de l’investissement atteindra donc 400 000€. Le paiement du montant des travaux peut toutefois être échelonné, en accord avec le Contractant général, afin de l’adapter aux contraintes fiscales et de trésorerie de l’investisseur.

Le montant des travaux venant s’imputer sur la partie des revenus concernés par une fiscalité à 45% va avoir un impact direct sur le prix de revient de l’acquisition qui va passer de 7 273€ m² à 4 818€ m².

tableau mh

2018, année blanche de transition vers la mise en place du Prélèvement à la Source (PAS) offre la possibilité à un investisseur de bénéficier des dispositions prévues dans le cadre du PAS mais aussi de celles spécifiques au régime des Monuments Historiques et ainsi de maximiser son gain fiscal.

Une dépense de travaux engagée en 2018 s’imputera à concurrence de 150% selon les modalités suivantes :

  • 100% sur les revenus perçus en 2018 soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, et
  • 50% sur les revenus perçus en 2019 soumis au barème progressif de de l’impôt sur le revenu.

Dans notre exemple, la charge de travaux engagée en 2018 d’un montant de 300 000€ génère un déficit de 450 000€ aboutissant à un prix de revient de 3 590€/m².

La charge liée aux travaux s’impute de la manière suivante :

  • 300 000€ en 2018 sur les revenus soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu,
  • 150 000€ en 2019 (report de 50% du montant engagé en 2018 sur les revenus soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

L’avis EFI PATRIMOINE

Un avantage double : Ce type d’investissement permet de gommer des revenus exceptionnels, notamment la plus-value imposable suite à la cession de l’entreprise.


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