[FOCUS SUR L’IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE (IFI)]

L’article 12 du projet de loi de finances pour 2018 prévoit de supprimer et remplacer l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). 

L’IFI s’appliquerait dès le 1er janvier 2018 (l’ISF 2017 serait le dernier millésime) et reprendrait bon nombre de dispositions applicables à l’ISF.

Certaines dispositions resteraient identiques au régime antérieur : seuil d’imposition à 1,3 million d’€, barème, exonération des biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle (détenus en direct ou au travers d’une société), exonération des bois et forêts et des baux ruraux à long terme, régime des impatriés ou encore plafonnement par les revenus.

Seraient soumis à l’IFI les contribuables dont le patrimoine immobilier non affecté à une activité professionnelle est supérieur à 1,3 million d’€ : les autres biens seraient exclus de l’assiette.

Tous les redevables devraient désormais déclarer leur patrimoine avec leur déclaration de revenu annuelle (des annexes seraient également à compléter).

Il n’y aurait plus de distinction entre les redevables ayant un patrimoine inférieur ou supérieur à 2, 57 millions d’€.


 

Les actifs imposables :

Seuls les actifs immobiliers qui ne seront pas considérés comme des biens professionnels resteraient taxés.

  • qu’ils soient détenus en direct,
  • par une société (société de gestion de son propre patrimoine immobilier ou société opérationnelle) à proportion de la valeur des biens immobiliers,
  • via des SCPI, SCI, OPCI détenues en direct ou comme unités de compte au sein de contrats d’assurance-vie rachetables ou de contrats de capitalisation (on attendra les précisions du texte concernant les fonds en euros qui sembleraient, selon la formulation actuelle, non imposable à l’IFI).

L’abattement de 30 % sur la résidence principale serait conservé de même que les tolérances en matière de décote pour illiquidité (immeubles loués, indivision, parts de sociétés familiales ou contenant une clause d’agrément, etc.).

 

Les actifs non imposables :

En revanche ne seraient pas taxés :

  • les actifs financiers et autres meubles: comptes bancaires, meubles meublants, or, rentes viagères, etc, (sous réserve d’amendements concernant notamment les biens dit de luxe),
  • les actifs immobiliers professionnels: c’est-à-dire affectés à une activité opérationnelle qui constitue l’activité principale du redevable ou qui sont mis à disposition d’une société considérée comme un bien professionnel,
  • la valeur des titres représentant des actifs immobiliers lorsque le redevable détient moins de 10 % du capital d’une société ayant une activité opérationnelle : le Pacte Dutreil ISF serait en contrepartie supprimé.

 

Les actifs exonérés :

Les bois et forêts et parts de groupements fonciers agricoles, forestiers et baux ruraux à long terme resteraient exonérés soit en totalité s’ils constituent des biens professionnels, soit à hauteur de ¾ sous certaines conditions.

Certaines dettes ne seraient plus déductibles :

  • l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, y compris ceux correspondant aux revenus des immeubles imposables,
  • la taxe d’habitation (mais la taxe foncière resterait déductible),
  • les dettes non liées à des actifs immobiliers : prêts automobiles, dettes de quasi-usufruit, etc,
  • les prêts à soi-même : 
    • les prêts contractés par une société pour l’acquisition des biens immobiliers auprès du redevable (vente de biens immobiliers avec refinancement par un emprunt bancaire ou par constitution d’un compte courant d’associé),
    • les prêts contractés auprès du redevable directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une société (il s’agit principalement des comptes courants d’associés),
    • les prêts contractés par le redevable auprès d’une société qu’il contrôle,
  • les prêts à caractère familiaux (sauf si le prêt est consenti par un ascendant, descendant, un enfant majeur, les frères ou sœurs du redevable dans des conditions normales de prêts et si le redevable justifie de l’effectivité des remboursements et du respect des échéances),
  • les prêts in fine ne pourront plus être inscrits au passif pour le montant total du capital emprunté : le capital restant dû serait amorti linéairement sur la durée du prêt,
  • lorsque la valeur imposable excède 5 millions d’€, le passif déductible serait plafonné à 60 % de l’actif imposable.

 

Les réductions d’ISF :

Seule la réduction en faveur des dons à certains organismes serait maintenue (et toujours plafonnée à 50 000 €) mais seraient désormais retenus sur l’année civile (et non plus selon les dates de dépôt des déclarations).

Les réductions FIP, FCPI et souscriptions au capital de PME seraient supprimées à compter du 1er janvier 2018. Mais ces réductions seraient maintenues pour les souscriptions réalisées avant le 31 décembre 2017, qui seraient imputables sur l’IFI 2018.

 

Nb : Ces informations sont transmises sous réserve de l’adoption en l’état du Projet de Loi de Finances 2018

 

 

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