L’investissement en nue-propriété, comment ça marche ?

L’acquisition d’un immobilier en nue-propriété  repose sur le principe d’un démembrement du droit de propriété, entre “la nue-propriété” et “l’usufruit”, pendant une durée fixe (15 à 20 ans généralement).

  • L’investisseur acquiert la nue-propriété du bien immobilier.
  • L’usufruit est acquis simultanément pour par un bailleur social ou institutionnel qui assure la gestion locative et prend en charge l’entretien du bien, les travaux et les taxes.
  • Au terme de l’usufruit temporaire, le démembrement de propriété prend fin : la reconstitution de la pleine propriété au bénéfice de l’épargnant est automatique et s’effectue sans frais, ni formalité.

Les avantages ?

  • L’investisseur maximise sa capacité d’investissement en n’achetant que la valeur de la nue-propriété. Acquérir un bien en nue-propriété revient à percevoir sous la forme d’une décote immédiate sur le prix d’acquisition la totalité des loyers nets de fiscalité qui auraient été encaissés sur la période de l’usufruit temporaire.

 

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La valeur de la nue-propriété se calcule par la soustraction des flux des loyers libres sur la période de la valeur de la pleine propriété.

  • Aucune dépense imprévue ni risque locatif (vacance de locataire…) ne pèse sur la rentabilité de l’investissement contrairement à un investissement immobilier locatif ou à un achat en viager, basé sur un aléa au sens juridique du terme.
  • Aucune contrainte de gestion. En effet, le bailleur-usufruitier, dont les obligations sont définies dans la convention de démembrement, assure la gestion locative et l’entretien de l’immeuble (parties communes et privatives) pendant toute la durée de l’usufruit temporaire.
  • Aucune durée minimale de détention. L’investisseur est libre de revendre à tout moment son appartement acheté en nue-propriété, quand il le souhaite, même avant la fin de la période de démembrement temporaire, tout en conservant les avantages fiscaux et financiers acquis.
  • Avantages fiscaux : l’acquisition d’un bien en nue-propriété permet de minorer son assiette taxable à l’ISF ou sa ligne de revenus fonciers nets.

 

Comment choisir son bien en nue-propriété ?

Les critères de choix seront similaires à ceux d’un investissement immobilier classique :

  • La situation géographique : premier critère de valorisation de son immobilier . Les programmes immobiliers neufs ou déjà existants situés là où la demande locative est soutenue et l’environnement attractif, réservent les meilleures perspectives patrimoniales.
    Privilégier les métropoles et les agglomérations ayant un réel dynamisme économique notamment Paris et le Grand Paris, la Côte d’Azur et le littoral méditerranéen, la région lyonnaise, le pays genevois. l’arc Atlantique….
  • La qualité et le standing de construction sont les gages de la pérennité de tout investissement immobilier.il en est de même pour un investissement en nue-propriété
  • Une convention de démembrement précise et complète qui respecte les intérêts de chacun.

 

Le conseil EFI PATRIMOINE

L’investissement en nue-propriété  prend tout son sens face aux enjeux d’épargne des grandes étapes de la vie :

  • Sécuriser son épargne et développer son  patrimoine immobilier sans contrainte de gestion
  • Préparer sa retraite et bénéficier de compléments de revenus à terme
  • Protéger sa famille
  • Optimiser sa fiscalité : impôts sur le revenu ou ISF.

EFI PATRIMOINE sélectionne des produits selon un strict cahier des charges.
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